三井不動産販売の不動産活用ナビサイトRED − （ケーススタディ「建設協力金方式」）

	納税資金対策の原則は、相続税に必要な金銭を確保しておくことにつきます。そこで、建設協力金方式により低利用や未利用な不動産を収益性の高い賃貸物件に組み換えて、納税資金を蓄積する方法をケーススタディします。

	最近の資産運用の手法に、「相続人となる子の財産を殖やそう」というものがあります。これは親の相続税を減らすのではなく、資産を担保にして子の名義で国内外の不動産や証券に投資し、労せずして子の資産を殖やすというものです。もちろん、この手法では親の相続税は減りません。しかし、子に財産ができ、いざという時の納税などに備えることができるでしょう。また、相続税の節税対策をおこなうわけではないので、法令や通達の改正によるリスクもなく安心して実行することができます。

建設協力金方式とは、一般に以下のスキームを言います。幹線道路沿いのスーパーやレストラン、コンビニといった店舗の多くは、建設協力金方式により出店しています。

１．地主がテナントと賃貸借契約を結び、そのテナントから貸与された保証金や建築協力金でテナントの店舗を

　　所有地に建築し、貸店舗のオーナーになります。

２．オーナーは、貸与された保証金や建築協力金を賃貸借契約期間中で均等に返済します。

３．オーナーはテナントから月々の賃料を受け取ります。ただし、２.の返済金額は差し引かれます。

１．建設協力金方式により、Ｃ氏の所有土地のうち、テナントが借りてくれる物件をえらびます。

２．Ｃ氏の所有土地に建物を建設します。建物の名義人（Ｃ氏の土地の借地人）には、次のパターンがあります。

　　　　①子が建物の名義人になるパターン

　　　　②子が株主の法人が建物の名義人になるパターン

①の場合は、親子間で土地の使用貸借をし、②の場合は、Ｃ氏とその法人で土地の賃貸借契約を結んだ上で税務署には「無償返還の届出」を提出します。
②のパターンにおいて、Ｃ氏と法人間で賃貸借契約を締結する場合は、使用貸借とされないように、相応の額の地代（例えば土地の固定資産税などの3～4倍の額）を収受する必要があります。
ちなみに、Ｃ氏の土地の相続税評価は、①の場合は更地評価となりますが、②の場合は、評価額が更地に比べて2割減となります。

３．子または子が設立した法人がテナントと建物の賃貸借契約を結びます。

テナントは通常１５～２０年の賃貸借契約を結びます。建物が完成して店舗がオープンすると①の場合はテナントからの家賃が子の収入となり、②の場合は法人が家賃を受け取り、子は法人から給料の支払いを受けます。これにより子に納税資金の原資が蓄積されます。上記スキームの場合、建物の建設資金はテナントが建設協力金で貸してくれますので、子は自己資金がほとんど要りません。建物の登録免許税、不動産取得税などの諸経費の負担だけで、不動産賃貸事業をスタートできます。

注意点

１．

このように、良いことずくめのような建設協力金方式ですが、活用の際には、次の点に注意する必要があります。
まず、テナントが借りてくれるエリアの土地を用意できることが最大のポイントです。これには、テナントや不動産業者とのパイプが太い専門家の確保が不可欠です。さらに、テナントの中途撤退リスクにも対応する必要があります。このリスクへの対応策としては、「賃貸借契約で中途撤退時のペナルティー条項を明記すること」「他のテナントでも出店可能な物件にすること」「売却可能な物件にすること」などが挙げられます。
相続税の納税資金対策のためとはいえ、基本的には不動産賃貸業という事業を立ち上げるわけですから、専門家のアドバイスを仰ぎつつ、慎重な検討を行うことが大切です。

２．

今回のケーススタディでは、納税資金対策を主眼に検討しましたが、不動産活用のキャッシュフローの面で考えると、建設協力金方式よりも、事業用定期借地権や駐車場経営の方が良いという場合がもあります。専門家と他の方法もあわせて検討するのが良いでしょう。

※実際の実施あたっては、様々な要素が複雑に絡むため専門家に充分相談の上、実施する必要があります。

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